Berlin Büyük Yerleşim Alanları Yetkinlik Merkezi'nde bir şehir plancısı ve araştırmacı olan Maria Melnikova, "Sadece Paneller Değil: Toplu Konut Alanlarında Alman Deneyimleri" resmi web sitesi masshousing.ru'dan indirilebilir.
Higher School of Economics tarafından düzenlenen kitabın online sunumu ve tartışması 16 Aralık 2020 saat 19: 00'da gerçekleşecek. Detaylar burada.
Doğu Almanya'da, özelleştirilmiş konutların payı (% 3,5) çok düşüktür, çünkü sadece bireysel kiracılar, tadilattan sonra dairelerini 1 m2 veya daha fazla 1000 € 'dan satın almak istemektedir. (BENN, 2007, s.29).
Aynı zamanda toplu inşaat döneminin evleri inşa edildi. Bu nedenle, birçok binanın teknik durumunu aynı anda eski haline getirmek gerekir. Bu, toplu konut geliştirme alanlarının daha da geliştirilmesini organize etmenin en iddialı ve zor görevlerinden biridir.
Almanya'nın özelliği, panel alanlarındaki fonun büyük kısmının büyük sahiplere (konut şirketleri, kooperatifler) ait olmasıdır. Bu, fon yenileme sürecinin organizasyonunu basitleştirir. Bir sahipler topluluğu yerine, bir kuruluş, bir kural olarak, mali açıdan istikrarlı hareket eder. Ancak Almanya'da binaların modernizasyonu için başka bir uygulama daha var - birçok binadaki dairelerin özel şahıslara ait olduğu tarihi mahallelerde konut stokunun yeniden inşası. Bu tür bölgeler ile yasama düzeyinde çalışmak için, yeniden yapılanma süreçleriyle çalışmak için bir program oluşturuldu - sanitasyon bölgesi (Alman Sanierungsgebiet) ve rehabilitasyon ajansı (Alman Sanierungsträger). Bu deneyim Rusya için ilginç olabilir.
Ulusal konut stokunun korunması ve modernizasyonu, Alman ulusal ekonomisinin gelişiminin ana görevlerinden biridir. Konut stoku sadece mal sahiplerinin sorumluluğunda değil, devlet de önemli bir rol oynuyor. Sahiplerin binalarının teknik durumunu iyileştirmek için etkili önlemler alabilecekleri koşullar yaratır.
Konut stokunun korunması ve modernizasyonu, kentsel gelişim konseptlerinin geliştirilmesindeki ana konulardan biridir. Şehir yetkilileri için bu görev genellikle yeni inşaattan daha önemlidir, çünkü konut stokunun devreye alınmasının göstergeleri, bir kural olarak, şehirde bulunan dairelerin% 1'ini asla geçmez.
Almanya Federal Kalkınma Bankası KfW, binaların enerji modernizasyonunda önemli bir rol oynamaktadır. Banka, 1990 yılından bu yana Doğu Almanya'nın konut stokuna yaklaşık 68 milyar Euro yatırım yaptı. Bu, sahiplerin (konut şirketleri, konut kooperatifleri, konut sakinleri dernekleri), esas olarak panel evlerden oluşan konut stokunun% 65'inden fazlasını yenilemesine izin verdi.
Düşük kaliteli konut stoğunda yaşayacak kadar zengin değiliz
Birleşik Almanya'da sosyalist panel konut stoğu "bitmemiş" olarak kabul edildi. Öncelikle, cephede bir yalıtım tabakası olmadığı için. Yağışın dış duvarlar üzerindeki sürekli etkisi nedeniyle, destek yapılarının teknik durumu kötüleşti. Bu, hızlı ve geniş ölçekli bir yeniden yapılanmanın mantığı haline geldi.
BEEN projesine göre, panel binalar birincil ısı enerjisini% 40–50 oranında azaltabilir (BEEN, 2007). Berlin'deki panel fonunun yeniden inşası sırasında, metrekare başına 60 kWh birincil enerji göstergesine ulaşmak mümkün oldu. Berlin ortalamasından iki kat daha düşük olan yıllık m yaşam alanı (yılda metrekare başına 148 kWh).
Almanya, Doğu Avrupa ülkeleri arasında konut yenileme ölçeğinde lider oldu, çünkü konut ve kamu hizmetleri maliyetinin nüfusun gelirine en iyi oranına sahipti. Doğu Avrupa için IWO Konut Girişimi'ne göre, seri geliştirme aşamasındaki konut binalarının yenileme oranı bugün% 85'e ulaşıyor (IWO, 2018).
Berlin'deki binaların yenilenmesi
Berlin'in kenar mahallelerindeki bölgeler, Doğu Almanya'da büyük çaplı tadilattan geçen ilk bölgelerdi. Girişim şehir yetkililerinden geldi: 1992'de Berlin Senatosunun emriyle "Panel Binaları Ansiklopedisi" geliştirildi. GDR'deki tüm endüstriyel konut inşaatlarının modernizasyonu için olası önlemlerin bir listesini maliyetlerinin hesaplanmasını içeriyordu. Teorik tavsiyeler, Berlin'de birkaç pilot projenin uygulanmasıyla pratikte test edilmiştir. Bu çalışmaya dayanarak, bina sahipleri ve banka temsilcileri modernizasyonun maliyetlerini kolayca tahmin edebiliyorlardı.
1993 yılında, Berlin Senatosu binaların yenilenmesini ve modernizasyonunu desteklemek için bir program başlattı. Bu programa göre, yeniden yapılanma için sahiplerin kendi fonlarının% 15'ine sahip olması gerekiyordu. Daha sonra KfW Bank'tan kredi başvurusunda bulunabilirler. Berlin Senatosu da ek destek sağladı. Doğu Berlin'deki tüm panel binaların (270.000 daire) yenilenmesinin 10 yıl içinde tamamlanması planlandı (Divigneau, 2010). Bir daire için ortalama yatırım 20.000 € idi (BENN, 2007, s. 85).
Mali destek elde etmede mülkiyet önemli değildi. Tabii örgütsel açıdan büyük konut şirketlerinin ve kooperatiflerin modernizasyonu gerçekleştirmesi daha kolay olacaktır. Ancak özel mülk sahiplerine ait dairelerin bulunduğu binalar da bu programlara eşit şartlarda katılabilir.
Almanya'da toplu tadilat önlemleri tek tek binalar için değil, bir bütün olarak üç aylık dönem içinde gerçekleştirildi. Büyük mal sahipleri, her üç aylık dönem için yatırım ihtiyacını hesapladı ve yeniden yapılanma için zaman çizelgesi planları geliştirdi. 1989'da Berlin'in Hellersdorf bölgesindeki konut stokunun durumu ve 1990'ların ortalarındaki ilk modernizasyon dalgasından sonra. Bu, Berlin hükümetinin destek programı için bölgesel bütçe harcamalarını planlamasına izin verdi (Divigneau, 2010).
Modernizasyon önlemlerinin maliyet etkinliği ve enerji verimliliği önlemlerinin akıllıca uygulanması, kitlesel iyileştirme programının geliştirilmesinde ana kriterlerdi.
Pek çok bölgede, tadilat sakinleri yeniden yerleştirmeden gerçekleştirildi. Bu nedenle, inşaat organizasyonu için özel gereksinimler ortaya çıktı. Temel gereklilik, konut sakinlerinden en az sayıda şikayet ile çalışmalar yürütmektir. Bunun için şantiyede inşaat işleri ile ilgili tüm soruları gerçek zamanlı olarak cevaplayabilecek özel bir danışman çalıştı. Konut şirketleri, işi yürütmek için aynı anda birkaç firmanın ilgisini çekti. Tüm sözleşmelerde bir koşul vardı: Firmalardan biri yükümlülüklerini yerine getirmezse, diğeri ek miktarda iş alarak bunları yerine getirecektir. Böylece kiracılara tüm işlerin zamanında tamamlanacağını garanti ettiler. Ek olarak, öncelik işin kalitesini kontrol etmekti - mal sahibinin temsilcileri tüm gizli çalışmaları günlük olarak belgeledi.
Isıtma, drenaj ve havalandırma sistemlerinin modernizasyonu, dairelerin içinde ek çalışma ve ardından banyo ve mutfakların onarımı anlamına geliyordu. Bu çalışmalar da yeniden yerleşim olmaksızın yürütüldü. Prefabrik yapıların kullanılması sayesinde bir apartman içi çalışma sadece 5 gün sürdü. Farklı katlardaki çalışmalar, sakinlerin komşularının banyosunu ve mutfağını merdivenlerde kullanmalarına izin veren yükselticiler tarafından senkronize edildi.
Büyük ölçekli yenileme önlemleri, konut stokunu modern teknik gereksinimlere getirmeyi ve kamu hizmetlerinin maliyetini yarıdan fazla azaltmayı mümkün kıldı. Şu anda binaların tadilatı böyle bir hacimde yapılmamaktadır. Sahipler, 30 yıllık uzun vadeli modernizasyon programları temelinde çalışır ve her bir olayın ekonomik etkisi dikkatlice hesaplanır.
Güçlendirmede en etkili bina türleri hangileridir?
Alman rehabilitasyon deneyimi, finansal açıdan bakıldığında, asansör inşa etmeye gerek kalmadan beş katlı binaları yeniden inşa etmenin en etkili olduğunu gösteriyor. Hareket kabiliyeti kısıtlı kişiler için asansörler gerekli olduğundan, inşaatları için mali destek ayrıca özel programlardan elde edilebilmektedir. 10 katın üzerindeki binaları yenilemek pahalı ve teknik olarak zor olduğu için çok daha zordur. Bununla birlikte, Almanya yüksek binaların enerji modernizasyonu konusunda deneyime sahiptir. Genellikle bu tür projelerde, yalnızca konut sakinleri için yararlı ve uygun maliyetli olan belirli türden işler yapılır.
Binaların çoğu, mevcut apartman yerleşimleri ve kat sayısı korunarak modernize edilmiştir. Apartman planlarında değişiklik olan, üst katların söküldüğü bireysel projeler, masrafları maliklere ait olmak üzere veya masrafları "Doğu Şehri Yeniden Yapılandırma" programı pahasına gerçekleştirildi. Ancak bunlar münferit vakalardı. Pilot projeler, bir binayı tamamen yıkıp yenisini daha küçük, modern standartlara uygun olarak inşa etmenin daha kolay olduğunu göstermiştir.
Üst yapı katları olan projeler basit modernizasyondan daha zordur çünkü yapıların güçlendirilmesi ve yapıdaki mühendislik altyapısının güncellenmesi gerekmektedir. Konut talebinin yüksek olduğu ve şehirlerin dış mahallelerindeki alanlar genellikle böyle olmayan alanlarda uygulanmaktadır. Bununla birlikte, bir binanın üst katlarına en düşük maliyetle asansör erişiminin sağlanması gerektiğinde, üst yapı ve ek bölümler içeren çözümler ilginç olabilir. Önce binanın ekli kısmına asansör boşluğu döşenir. Daha sonra binanın kendisi inşa edilir ve üst katlardaki dairelere erişim, binaların eski ve yeni bölümleri arasındaki koridorlardan sağlanır.
Günümüzde konut modernizasyonu alanında neler oluyor
21. yüzyılın başında Almanya aktif olarak "yeşil" bir ekonomi geliştirmeye başladı. Konut sektöründe enerji verimliliği büyük önem taşımaktadır. 2002 yılından bu yana, “Enerji Tasarrufu Yönetmeliği - EnEV” yasal düzeyde yürürlüktedir. Bu hükmün 9. maddesine göre, maliklerin, binanın yeniden inşası sırasında ısıtma sistemlerinin modernizasyonu için önlemler uygulama yükümlülüğü vardır (enerji tüketiminin, metrekare başına daire alanı başına en az 100 kWh birincil enerjiye düşürülmesi) (BENN, 2007).
"Birincil enerji tüketimi" parametresine ek olarak, "enerji tasarrufu yönetmeliğinde" önemli bir rol "ısı kaybı iletim katsayısı" tarafından oynanır. Tüm bina zarfındaki ortalama ısı kaybını yansıtır. Kanun, bu parametreler için izin verilen maksimum değerleri belirler. Bununla birlikte, KfW, daha yüksek enerji verimliliği oranlarını teşvik etmek için çeşitli destek seçenekleri geliştirmiştir (tüketim oranları metrekare başına daire alanı başına 100, 85, 70, 55 kWh'den az olan binalar için). Enerji verimliliği göstergesi ne kadar iyi olursa, kredi geri ödemesi için olası bir sübvansiyon miktarı o kadar fazla olur (IWO, 2018).
Diğer ülkelerde ne olur?
Konutta enerji verimliliğini artırma hedefi, Avrupa Birliği politikasında önemli bir rol oynamaktadır. 2005 ila 2007 bölgeler arası proje “Konut Stokunda Baltık Enerji Tasarrufu Ağı” (BENN) hayata geçirildi. Amacı, Baltık bölgesi ülkelerinde (Litvanya, Letonya, Estonya ve Polonya) enerji verimli bina iyileştirmeleri için stratejiler ve araçlar geliştirmekti. Bu nedenle, Estonya ve Litvanya'da özel mülk sahiplerinin payı çok yüksektir (% 96 ve% 97). Sovyetler Birliği'nin dağılmasından sonra konutların özelleştirilmesi pratikte ücretsizdi (bedel özelleştirme sertifikaları / kuponları ile ödenebilirdi). Bütün bunlar Rusya'daki duruma çok benziyor (BEEN, 2007).
Proje, Doğu Almanya'da olduğu gibi, bu ülkelerde binaların toplu yenileme deneyimini tekrar etmenin mümkün olup olmadığı sorusuna bir cevap arıyordu. Uzmanlar mevzuatı analiz ettiler, Baltık ülkeleri, Polonya ve Almanya'da ekonomi ile konut ve toplumsal hizmetlerdeki durumu karşılaştırdılar. Ayrıca yeniden yapılanmanın maliyetlerini tahmin ettiler ve mal sahiplerinin bunu ödemek için mali yeteneklerini hesapladılar. Baltık ülkelerinde 2007 itibariyle (BEEN projesinin başladığı yıl) yüksek kredi maliyetleri ve nüfusun düşük gelirleri nedeniyle, büyük ölçekli rehabilitasyon programlarının uygulanması henüz mümkün olmamıştır. Sadece varlıklı mal sahipleri evlerini yenileyebilirdi. Ancak ücretsiz özelleştirmeden sonra, evin sakinlerinin bileşimi kural olarak karıştırıldı.
Proje sonucunda, devasa yeniden yapılanmanın, kamu bankalarında düşük faiz oranları pahasına sağlanan uzun vadeli ucuz kredilerle finanse edilebileceği tavsiyesi yapıldı. Yüzde, bütçe sübvansiyonları ile daha da azaltılabilir. Daire kredinin geri ödenmesini garanti ediyor - aksi takdirde banka alacak. Ancak, düşük gelirli aileleri desteklemek için araçlar geliştirmek zorunludur. Önemli bir koşul, kapsamlı bir yeniden yapılanma gerçekleştirme ihtiyacıdır. Adım adım faaliyetler veya bunların kendiliğinden ortaya çıkan kombinasyonları destek konusu olmamalıdır.
Alternatif bir finansman mekanizması “daraltmadır”. Bu durumda, yatırımcı (örneğin, bir inşaat şirketi) ev sahiplerine, öngörülen enerji tasarrufu önlemleri paketinin tamamını masrafları kendisine ait olmak üzere uygulamalarını teklif eder. Bu durumda, mal sahipleri topluluğunun bir kredi geri ödeme garantisi sağlayarak finansman bulma konusunda endişelenmesine gerek yoktur. Yatırımcı, sadece apartman sahiplerinin yapılan iş için her ay belirli bir meblağ ödemeyi taahhüt ettiği bir sözleşmenin imzalanmasını talep eder (örneğin, 20 yıl boyunca daire başına aylık 15 Euro)
Berlin'deki Doğu Avrupa Girişimi Mütevelli Heyeti Üyesi Thomas Janicki'ye göre: sonraki yönetim mekanizmaları”. Şu anki temel sorun, evlerine enerji açısından verimli iyileştirmeler için ödeme yapma kabiliyetine sahip ev sahiplerinin, isteseler bile yenileme masraflarını ödeyemeyen güvencesiz ev sahiplerinin rızasına bağlı olmalarıdır (Yanitski, 2011).
Estonya
Estonya'da binaların% 96'sı özel mülkiyete aittir. Sakinlerin yaklaşık% 60'ı, 1961 ile 1990 yılları arasında inşa edilen apartmanlarda yaşıyor.
Estonya'daki binaları modernize etme süreci 2000'li yıllarda başladı. Finans kurumları kredi vermekle ilgileniyordu ve ev sahiplerinin en aktif ve çözücü dernekleri bunları alabiliyordu. 2001 yılında kurulan finans ajansı KredEx, mal sahibi derneklere özel bankalardan kredi almak için garanti vermiştir (Leetmaa, 2018).
2009 yılında KredEx Döner Fonu, enerji verimli bina iyileştirmelerini teşvik etmek için bir fon olan Avrupa Bölgesel Kalkınma Fonu ile işbirliği içinde oluşturuldu. Bu fonun oluşturulması sayesinde, Estonya'da krediler, kredi garantileri ve hibelerin kombinasyonuna dayalı daha yeterli bir destek sistemi ortaya çıkmıştır. Yeniden yapılanma sonrasında enerji tüketiminin% 20-30 oranında azaldığı her ev finansman için başvurabilir. KredEx, ortalama% 4 faiz oranı ile 20 yıllık kredi sağlıyor. Sahipler fonların% 15'ini sağlamalıdır (bu kendi fonları veya diğer bankalardan krediler olabilir).
Mal sahibi dernek, belirli enerji verimliliği standartlarının elde edilmesine ve özel teknolojik çözümlerin (örneğin, ısı geri kazanımı) kullanımına bağlı olarak, modernizasyon çalışmalarının maliyetinin% 15 ila 35'i oranında KredEx'ten hibe için başvurabilir sistemi). 2010'dan 2014'e kadar olan dönemde 663 bina (1,9 milyon m2 M) KredEx (Kurnitski, 2018) desteği ile modernize edildi. 2015 yılından bu yana, binaların havalandırılması için gereksinimler, hibe alacak şekilde ayarlanmıştır. Diğer 400 binanın yenileme projeleri 2015'ten 2019'a finanse edildi.
Daha sonraki serinin evlerinde, ek yalıtım gerektirmeyen yüksek kaliteli üç katmanlı paneller kullanıldı. Bu nedenle, kapsamlı yenileme önlemleri, tamamen estetik bir çözüme para harcamamak için cephede görsel bir dönüşüm içermiyordu.
Litvanya
Litvanya'da binaların% 97'si özel mülkiyete aittir.
Litvanya'daki apartmanların modernizasyonu programı 2005'ten beri mevcuttur. Binanın enerji rehabilitasyonunun düşük faizli bir kredi ile finanse edilmesini içerir (20 yıllık kredi, ilk 5 yıl için% 3 sabit). Kredi geri ödeme ödemeleri, modernizasyondan sonra elektrik faturalarındaki azalmaya neredeyse eşittir (esas olarak ısınma için). Böylelikle program, konut sakinlerinin ek bir mali yüke sahip olmamasını sağlamaya çalışıyor.
Program ayrıca proje yönetimi, proje dokümantasyonunun geliştirilmesi ve inşaat işinin kalite kontrolünün maliyetlerini karşılamak için bir dizi bütçe sübvansiyonu sağlar. 2012'den beri, bina inşaatına yapılan yatırımlar için bir hibe desteği sistemi mevcuttur (herkes için maliyetin% 30'u, düşük gelirli aileler için% 100'ü). Binada büyük bir yenileme yapmayı planlayan mülk sahipleri dernekleri tarafından kullanılabilir.
2013 yılından bu yana programda belediyelerin aktif katılımını içeren ikinci bir model ortaya çıkmıştır. Şehir bir proje yöneticisi atar ve aynı zamanda ev sahipleri için bir yatırım projesi hazırlar. Bina sahipleri tarafından binanın modernizasyonu için plan üzerinde anlaştıktan sonra, yönetici ödünç alınan fonları alır, ihale prosedürlerini düzenler, tüm önlemlerin uygulanmasından ve mali yönetimden sorumludur. Programdaki projelerin% 80'i belediye tarafından atanan yöneticiler tarafından yönetilmektedir (Smaidžiūnas, 2018). Düşük gelirli mal sahipleri modernizasyonu kabul etmezlerse, kamu hizmeti kaynaklarını ödemek için sübvansiyonlardan mahrum kalırlar.
Yapılan değişiklikler programın çekiciliğini artırdı - 2019 sonu itibariyle 2.176 tesis yeniden inşa edildi; 421 konut daha modernizasyon sürecinde.
Program, Konut Enerji Verimliliği Kurumu (BETA) tarafından yönetilmektedir. Sorumlulukları arasında programa katılan binaların modernizasyonu için projelerin onaylanması ve tüm aşamalarda uygulama sürecinin izlenmesi yer alıyor. BETA, 2015 yılından bu yana, Doğu Avrupa Konut Girişimi'nin (IWO) desteğiyle, yerleşim alanları ve mahallelerin kapsamlı bir şekilde yenilenmesi için bir model bulmayı amaçlayan “Litvanya'daki Kentsel Alanların Enerji Verimli Yenilenmesi” projesini uygulamaktadır. Ayrıca, yerleşim alanlarının entegre enerji verimli modernizasyonu alanında belediye çalışanları için bir eğitim programı uyguluyorlar.
Letonya
Letonya'da özel sahiplerin payı% 85'tir. 1941 ile 1992 yılları arasında inşa edilen binaların yaklaşık% 95'i, düşük enerji verimliliği ve önceki dönemlerde gerekli bakım önlemlerinin bulunmaması nedeniyle kapsamlı yenileme gerektirmektedir (Jörling, 2018, s.1).
2009 yılında Letonya hükümeti, Avrupa Bölgesel Kalkınma Fonu ile birlikte Çok Daireli Konut Binalarının Isı Yalıtımının İyileştirilmesi programını başlattı.
ALTUM, 2015 yılından bu yana Ekonomi Bakanlığı ve Maliye Bakanlığı'nın desteğiyle oluşturulan bir devlet mali kalkınma kurumu olan Letonya'da faaliyet göstermektedir. ALTUM, çok daireli konut binalarının enerji verimliliğini artırmak için bir program uyguluyor. Sahipler, ALTUM'a modernizasyon için teknik belgeler sağlar ve ALTUM, bir sahipler birliğine uzun vadeli (20 yıla kadar) kredi verilmesi için bankalara garanti verir. 2016 yılında, Letonya Baltık Enerji Verimliliği Tesisi (LABEEF), enerji hizmeti sözleşmelerine dayalı enerji verimli yenileme uygulamaları yapan şirketlere yardımcı olmak için kurulmuştur (Jörling, 2018).
2018 yılı itibarıyla yaklaşık 740 bina modernizasyon projesi tamamlanmıştır (Letonya'da toplam - 53 bin apartman) (Blumberga, 2018).
Baltık ülkelerinin deneyimlerinden temel çıkarımlar
Baltık ülkelerinin sonuçları, tüm dairelerin özel mülkiyete ait olduğu fonun modernizasyonunun mümkün olduğunu gösterdi. Ancak bu, sahiplerin en etkili şekilde hareket edebilecekleri koşulları gerektirir. Kısa sürede binaların modernizasyonunu destekleyecek bir çalışma sistemi oluşturulamaz. Mal sahibi derneklerin programa nasıl yanıt verdiği izlenmeli ve finansman mekanizmalarının iyileştirilmesi gerekiyor. Bu, Baltık ülkelerinde son yirmi yıldır meydana gelen süreçtir.
Bu ülkelerin deneyimleri, enerji modernizasyon programının, yeni şirketler ortaya çıktıkça, istihdam ve bütçeye vergi ödemeleri arttıkça ekonomik açıdan devlete faydalı olduğunu göstermektedir.
Baltık ülkelerinde rehabilitasyon olasılıkları üzerine araştırma raporlarında belirtilen sorunlardan biri, az sayıdaki konut binası ve Doğu Almanya'dan daha küçük bir nüfustur. Bu, istikrarlı ve bağımsız finansal kurumlar oluşturma ve yüksek modernizasyon oranları elde etme olasılığını engeller. Almanya'da başlangıçta modernizasyon programına önemli miktarda fon yatırılabilirdi, çünkü projeleri uygulamak isteyen çok kişi vardı. Sonraki projeler, kredi geri ödemesi olarak alınan fonlarla finanse edildi (Jörling, 2018). Bu bakımdan Rusya, kitlesel yeniden yapılanma konusunda daha umut verici.
AB ülkeleri için binaları modernize etme teşviki, ekonominin enerji verimliliğini artırmak, enerji ihracatına bağımlılığı ve çevresel etkileri azaltmaktır. Rusya'da bu konular gündemde değil. Ancak Sovyet döneminin konut binalarının kalitesi her zaman kötüleşiyor. Ufa kentindeki konut stoku araştırmalarına göre, panel binaların% 60-70'inin sorunsuz çalışma süresi sadece 15 yıldır (Samofeev, 2018). Bundan sonra, binaların destek yapıları olan duvar panellerinin bir kısmının çökme riski olabilir. Bunları korumak için kapsamlı yeniden yapılanma önlemlerinin alınması gerekir. Cephelerin ısı yalıtımı, durumlarının kötüleşmesi nedeniyle duvar yapılarının yıllık donma ve çözülme sürecini durduracaktır. Bugün Rusya'da, çok apartmanlı binaların finansal destek çalışma araçlarıyla büyük ölçekli bir yenileme programına ihtiyaç var.
Yeniden yapılanmayı organize etmek için profesyonel bir yöneticiye duyulan ihtiyaç
IWO uzmanları, post-sosyalist ülkelerdeki özel mülkiyet topluluklarının, binaların enerji iyileştirmesi söz konusu olduğunda genellikle yetersiz kaldığına dikkat çekiyor. Yeniden yapılanma, sahipler için birçok riski olan karmaşık bir süreçtir. İlk aşamalar zaten finansal maliyetler gerektiriyor. Ancak aynı zamanda, bir sonuca ulaşmanın mümkün olup olmayacağı henüz belli değil. Herhangi bir aşamadaki (konsept, tasarım, inşaat işi) bir hata, rehabilitasyonun amaçlarına ulaşılamayacağı gerçeğine yol açabilir.
Bu nedenle bina tadilatı konusu sadece bir finansman meselesi değildir. Mal sahibi topluluğun kurumsal desteğe ihtiyacı var.
Binanın yenilenmesinin organizasyonu aşağıdaki aşamaları içerir (Smaidžiūnas, 2018):
• bina yenileme konseptinin hazırlanması;
• Genel bir sahipler toplantısı organize etmek ve yeniden yapılanma konusunda bir karar vermek;
• proje belgelerinin geliştirilmesi için bir ihale açmak;
• proje dokümantasyonunun hazırlanması sürecine destek;
• inşaat işi için bir ihale açmak;
• işin finansmanı (kredi almak, hibe başvurusu);
• inşaat işlerinin kontrolü ve kabulü.
Örneğin, yukarıda açıklandığı gibi, Litvanya'da dışarıdan bir yönetici atamaya başladıktan sonra programa katılan evlerin sayısı artmıştır (Smaidžiūnas, 2018). Bir diğer önemli mekanizma, proje yönetiminin maliyetlerini hibelerle karşılayabilmekti.
Almanya'daki yerleşim alanları için tadilat acenteleri
Yenileme süreci, yalnızca tek bir bina söz konusu olduğunda değil, aynı zamanda birkaç blok veya bir bütün olarak bir yerleşim alanının arazisi söz konusu olduğunda daha karmaşık hale gelir. Bu durumda, çok sayıda katılımcının çıkarlarını senkronize etmek ve birçok paralel işlem kurmak gerekir.
Almanya'da, bu sorunları çözmek için bir “yeniden düzenleme bölgesi” aracı var. Kuralları bina kodunda belirtilmiştir. Bu statünün bölgeye atanmasına ilişkin karar, şehir idaresi tarafından verilir. Şehir daha sonra bağımsız bir şirket - "yeniden yapılanma ajansı" - işe alır. Görevleri, binaların ve zeminlerin modernizasyonu için planların koordinasyonunu içerir. Geliştirilen plan temelinde modernizasyon sürecine katılan mal sahiplerinin proje üzerinde anlaşması ve tercihli krediler ve sübvansiyonlar alması daha kolaydır.
Yenileme acenteleri, sahada faaliyet gösteren inşaat şirketleri ile ilişkilendirilmemelidir. Bu, mevzuatta yer alan önemli bir koşuldur. Projenin uygulanması sırasında konut sakinlerinin çıkarlarının inşaatçıların çıkarlarına üstün geleceğini garanti eder.
"Sanitasyon Kurumu" (Almanca: Sanierungsträger) aşağıdaki işlevleri yerine getirir:
• “sanitasyon alanı” için genel bir dönüşüm planı geliştirir (Almanca: Sanierungsgebiete);
• kamuya açık tartışmalar düzenler ve tüm paydaşlarla plan üzerinde anlaşmaya varır;
• özel ve kamu yatırımlarını koordine eder;
• Bütçeden finanse edilen faaliyetlerin uygulanmasından sorumludur;
• Sahipleri projenin uygulanmasına dahil eder;
• Mülk sahiplerinin topluluklarına, ihtiyaç duyulduğunda (ek bir maliyetle) güçlendirme inşa etmeleri konusunda yardımcı olur.
Fonun teknik olarak yenilenmesiyle yeni mülk türlerinin tanıtımı
Çok apartmanlı binalarda özel mülkiyetin yaygınlığı, uzun vadede konut stokunun teknik durumunu korumak için bir zorluktur. Bundan 10 yıl sonra, sonraki adımların gerekli olduğu belirli bir aşamada başarılı olan sahiplik toplulukları, o kadar etkili olmayabilir. Sosyal heterojenlik, ortak eylemin önünde başka bir engel haline geliyor. Sorun, “evlerinin modernizasyonu için ödeme yapmaya istekli ve muktedir olan maliklerin yasal olarak düşük gelirli mal sahiplerinin rızasına bağlı olmasıdır” (BENN, 2007). Bu, bir bütün olarak ülkenin ekonomik kalkınmasını olumsuz etkiliyor.
Bu nedenle, toplu konut geliştirme alanlarında alternatif mülkiyet biçimlerinin nasıl tanıtılacağını düşünmek gerekir: uzun vadede daha verimli çalışabilen kooperatifler ve konut şirketleri.
90'larda Almanya'da. toplu konut geliştirme alanlarında yeni konut kooperatiflerinin yaratılmasına yönelik teşvik, fonu modernize etmek için ek fonlara güvenebilmeleriydi. Rusya'da da benzer bir senaryo gerçekleştirilebilir.
Konut stokunun bir kısmının konut şirketlerinin mülkiyetine devri, bölgedeki binaların teknik durumunun izin verilen minimum değere ulaştığı ve mal sahiplerinin bunu korumak için hiçbir şey yapmaya hazır olmadığı bir zamanda gerçekleşebilir. Daha sonra, fonun yenilenmesi sürecinde, mülkün türü değişebilir - mal sahiplerinden bazıları kiracı olabilir ve teknik durumun restorasyonu, konut şirketi pahasına gerçekleşecektir.
Elbette bunlar sadece varsayımsal senaryolardır. Ancak dikkate alınmaları gerekir. Bu mekanizmaların uygulanması, dikkatli bir analiz ve yasal koşulların uyarlanmasını gerektirir. Ek olarak, ülkenin konut politikasının bir bütün olarak ayarlanması gerekecektir. Rusya'dan bahsedecek olursak, öncelikle ücretsiz özelleştirme durdurulmalı ve mevcut konut stokunun korunmasına daha çok dikkat edilmelidir.
