Konudan uzaklaşan, çalışmalarının ardından "Team 123" grubunda birleşen ve çalışmalarına devam eden NLTR programı öğrencileri, "VIVA-Lefortovo" projesinin yazarlarından bir makale yayınlıyoruz. Projenin özü, Lefortovo bölgesinin bugün atıl sanayi bölgeleri ile aşırı yüklü olan ve düşük kaliteli kentsel çevre ile karakterize edilen bir kısmının entegre kalkınması için bir öneridir. Bu makalede grup üyeleri, Don-Stroy'un 2025–2026'ya kadar Symbol konut kompleksi, CROC ofis merkezi ve Yauza setine dönüştürmeyi planladığı Hammer ve Sickle arasında bir yaya bulvarı oluşturma olasılığını tartışıyorlar. Böyle bir bulvar, Entuziastov otoyolundan eski Hammer and Sickle üzerinden yeniden inşa edilen Kristall fabrikasına, Stroganovs'un Yauz malikanesine ve Gümrük Köprüsü boyunca nehrin diğer tarafına Nizhnyaya Syromyatnicheskaya Caddesi ve Artplay'e doğru yürüyüşe izin verecektir. Bu arada, Don-Stroy, Nisan 2015'te yapılan halka açık oturumlarda, demiryolu hattının bulunduğu yerde yaya aksının olmadığı ve iç bulvarın Symbol konut kompleksi içinde bittiği, kazanan projeden farklı, düzeltilmiş bir proje sundu. şehir.
Bir hatırlatma olarak, Hammer and Sickle'ın yeniden inşası konseptinde jüri sıralamasında birincilik MVRDV projesi tarafından alınmış, daha sonra geliştiricinin kararı ile LDA tasarım projesi kazanan ilan edilmiştir.
Aşağıda araştırma projesinin yazarlarının yazdığı bir makale bulunmaktadır. ***
"Bölgesel Kalkınmanın Yeni Liderleri" eğitim programının bir parçası olarak, NLTR (program MARSH ve RANEPA tarafından organize edilmektedir) Lefortovo bölgesinin bir parçası olan kentsel alanı inceledik. Bölgenin kaderine pek de kayıtsız kalmayan mezunlar, kendilerini VIVA-Lefortovo projesinde çalışmalarını sürdüren Team 123 grubuna organize ettiler. Dönüşümü ilçenin altyapısının gelişimine önemli katkı sağlayabilecek ve mevcut ve gelecekteki sakinler için yaşam konforunu artırabilecek birkaç site belirledik, bu önerilerden bazılarının şehir için somut faydaları var.
Çalışmamızı örnek olarak kullanarak, benzer bölgelerde projeler geliştirirken genellikle gözden kaçan konulara dikkat etmek için bir dizi kentsel sorunu göstermek istiyoruz:
- Yerel düzeydeki bölgelerin bağlanabilirliği neden tasarımcının görüş alanının dışında kalıyor?
- Eski sanayi bölgeleri organik olarak mevcut kentsel bağlama nasıl uyum sağlayabilir?
- Kentsel çevrenin genel kalitesi neden düşük düzeydedir?
- şehrin ekonomisi dahil. vergilendirilebilir taban miktarı kentsel bağlamla bağlantılı mı?
Makalemizde sorunun teorik yönlerine dalmayacağız, ancak belirli bir örnekle hangi mekanizmaların ve kalkınma katılımcılarının hangi mantığın şehrimizi şekillendirdiğini her zaman en iyi şekilde değil göstermeye çalışacağız.
Yauza Nehri, Entuziastov Otoyolu, Krasnokazarmennaya Caddesi arasında şehrin bir bölümünü ele alacağız. VIVA-Lefortovo bölgesi olarak belirlediğimiz bu bölüm, bu bölüm için ana dönüşümleri öneriyoruz.
Bu site, artık üretim olarak işlev görmeyen eski sanayi bölgeleri ile aşırı yüklü olması, çevrenin ve çevrenin kalitesinin düşük seviyede olması, çok sayıda boş terk edilmiş site bulunması nedeniyle dikkate değerdir. Aynı zamanda, bölge niteliksel olarak yeni bir gelişme için önemli bir kaynağa sahiptir: iyi durumda önemli tarihi yerlerin varlığı, nehrin yakınlığı ve çok çeşitli yeşil alanlar, merkeze yakınlık ve ulaşım merkezlerine yakınlık. İş dünyasının ve geliştiricilerin sitenin geliştirilmesine olan ilgisi dikkat çekicidir: dört büyük oyuncu sitedeki nesnelere ilgilerini dile getirmiştir.
Gelecekteki değişikliklerin yankıları şimdiden gözlemlenebilir: Kristall fabrikası bir sanat kümesine dönüştürülüyor, Hammer ve Sickle fabrikasının bölgesi konut geliştirme için hazırlanıyor, Morton Şirketler Grubu, sitedeki bir konut kompleksinde daire satmaya başladı eski Almaz-Antey fabrikası.
Don-Stroy tarafından eski Serp ve Molot fabrikasının topraklarında uygulanması için önerilen, egemen olan ve uzun vadede bölgenin gelişimini önemli ölçüde etkileyen Symbol yerleşim bölgesi projesine daha yakından bakalım. Bu proje ile ilgili tartışmalar 2012 yılında başladı ve sonuç olarak şehir, geliştiriciye tesis bölgesinin gelişimi için bir mimari ve kentsel planlama konseptinin geliştirilmesi için uluslararası bir yarışma düzenlemesini teklif etti. Yarışmanın amacı, "gelişmiş bir altyapıya sahip, kentsel dokuya entegre edilmiş ve çevrenin sürdürülebilir kalkınmasının gereksinimlerini karşılayan çok işlevli bir kentsel birim oluşturmak için mimari ve kentsel planlama konseptlerinin seçimi" dir.
Yarışma sonuçlarına göre beş proje sunuldu, bunların şemaları aşağıda verilmiştir. Bu projelerden dördü, eski demiryolu rayları boyunca bir yaya yolunu koruyor. Bu bariz bir çözüm çünkü mikro bölgeler arasında iletişim sağlar, gelecekteki sakinler için Yauza Nehri'ne doğrudan erişim sağlar ve bölgenin kültürel alanlarına doğrudan erişim sağlar: Stroganov malikanesi, Kristal sanat topluluğu, bitişik bir park ile Syromyatnichesky hidroelektrik kompleksi, Artplay bölgesi.
Projelerin her birinde demiryolu hatları yaya ekseni olarak kaydedilmiştir.
Onay için önerilen projede, binanın arazisindeki bu bağlantının kaldırılmasına ve rayların yerine konut mahallelerinin inşa edilmesine karar verilir. Böyle bir çözüm, bölgenin gelişimi için mevcut ön koşulları kullanma olasılığını dışlar ve daha ziyade kendini hakim kentsel bağlamdan izole etmeye çalışır.
Geliştirici tarafından böyle bir kararın, çevredeki
bölge, gelecekteki gelişimin istenen seviyesine - işletme sınıfına karşılık gelmiyor. Herhangi bir geliştirici öncelikle bir kar elde etmekle ilgilenir ve sitesinin bitişiğindeki geniş alanı yüceltmek zorunda değildir.
Team 123'ün önerisi, mevcut parkuru korumak, tek bir yaya bağlantısı oluşturmak, "Tiny Boulevard", eski yolun sitesinde yer alacak.
demiryolu rayları. Yeni bulvar, ilçenin birkaç bloğunu aynı anda birleştirecek ve sete doğrudan erişim sağlayacak. ***
Bununla birlikte, şehir, kentsel bağlama organik olarak uyan projelerden kesinlikle faydalanacaktır. Bu tür bağları dışlayan bir proje hayata geçirilirse, Moskova daha da bölünmüş mahalleler alma ve sinerjik bağların önemli ölçüde zayıflaması riskini alır. Bu projede bölgenin çekim merkezlerine (set, Kristallu, Artplay vb.) Yaya erişimi zordur. Seçilen geliştirme planı, bölgedeki trafik gerginliğini artırarak araba trafiğini canlandırıyor.
Ayrı olarak, şehir için bu tür kararların ekonomik bileşenini tartışmak istiyoruz. Bu bölge örneğini kullanarak, iki senaryoyu uygularken bölge ekonomisinin gelişimi için seçenekleri değerlendirmeye karar verdik: mevcut durumu korurken ve demiryolu raylarının yerine yeni bir yaya bulvarı düzenlerken.
Yolun caddeden bölümünü inceledik. Zolotorozhsky, Kristall fabrikasına gidiyor. Devriyeler için neredeyse hiç fark edilmediğinden, bu site artık terk edilmiş durumda ve çoğunlukla marjinal sakinler tarafından kullanılmaktadır. Aynı zamanda yayalar, demiryolu hattının bu bölümünü Volochaevskaya ve Zolotorozhsky Val caddeleri arasında bir geçiş olarak kullanmak zorunda kalıyor. İlçenin ana caddeleri arasında çok az bağlantı var ve insanlar günümüzde bu kadar uygunsuz bir yolu bile kullanıyorlar. Raylar boyunca bölümler terk edilmiş ve yeterince kullanılmamış görünüyor. Bunun istisnası, CROC şirketinin raylara bitişik bölgesi, ancak şirket kendisini mümkün olduğunca dikenli telli yüksek bir çitle raylardan çitle çevirdi.
Komşu bölgelerden toplanan vergi matrahını analiz edersek, yaklaşık 50-70 milyon ruble tutarındadır. yıllık (hesaplama arazi vergisi ve emlak vergisine dayanıyordu). Bu miktarın ezici kısmı CROC şirketinin ofis merkezine düşüyor. Bitişik bölgelerin geri kalanı pratik olarak şehre para getirmiyor, çünkü atama gereği endüstriyel bir alandır, yani kadastro değeri, örneğin ticaret için bir amaç için arazi değerinden 4,5 kat daha düşüktür.
Ayrıca, bitişik bölgelerdeki binalar emlak vergisinin hesaplandığı nesneler listesine dahil edilmez. Bu analizden şu sonuca varıyoruz: Bir şehir, özellikle bu tür değişikliklere yatkın bölgelerde, toprağın sosyal açıdan önemli işlevlere transferini ustaca teşvik edebilirse, bu topraklardan elde edilen geliri önemli ölçüde artırabilir.
Demiryolu rayları boyunca olan alan, bu tür
yeniden yapılanma. Aynı zamanda, potansiyel önemli ölçüde artacaktır.
gelecekteki yerleşim alanı ile doğrudan bağlantı. Bu durumda, bitişik bölgelerden öngörülen vergi tahsilatı, mevcut durumdan 3-4 kat daha yüksek olan 160-200 milyon rubleye çıkabilir.
Böylece, doğrudan ekonomik etkiye ek olarak, şehir, ilçedeki çirkin yerlerden birinden kurtulur, onu bir cazibe merkezine, bir yaya bulvarına, nehirle bir bağlantıya, yeşil bir sete, Crystal ve Artplay sanat merkezleri. KROK ofisinin ve fırının demiryolu raylarına bitişik olduğunu hatırlatarak, yeni bulvara "Küçük Bulvar" adını vermenizi öneririz.
Bu öneri uygulandığında geliştirici de önemli faydalar elde edecektir: Yeni bulvar çevreyi düzleştirmek için çalışarak onu gelecekteki sakinler için daha çekici ve daha güvenli hale getirir. Nehre ve yaratıcı faaliyet nesnelerine erişim sağlayan bakımlı bir bulvar, çevredeki refahın reklam broşürlerinde yer alan fotoğraf kolajlarından daha önemli bir göstergesidir. Ek olarak, bu tür kararların inşaat halindeki konut komplekslerinde dairelerin maliyetini etkilediğinden eminiz.
Projemizin bir parçası olarak, önerilen çözümleri teşvik etmek için, değişiklik önerdiğimiz arsaların yetkilileri ve arazi kullanıcıları ile aktif olarak iletişime geçiyoruz. Belirtilen katılımcılar arasında etkileşim kurulmadan bu tür çözümlerin uygulanması imkansızdır. Varsayımımıza göre, şehrin kaynaklarına ve potansiyeline, halihazırda kurulmuş olan kentsel bağlama ve sinerjik bağların oluşmasına odaklanan projelerin uygulanmasıyla şehirdeki birçok sorunlu nokta çözülebilir.
VIVA-Lefortovo projesi örneğini kullanarak, doğal olarak oluşan bir bölgenin potansiyelini en üst düzeye çıkarmaya odaklanarak, temel olarak bölgelerin birbirine bağlılığına odaklanarak kentsel sorunları çözmek için yeni bir yaklaşım önermek ve uygulamak istiyoruz. ***
Demiryolu hatlarının dönüşümü için dünyadaki başarılı analoglar:
High Line Parkı, New York
Eski Demiryolu Hattı yeni bir nokta haline gelen parka dönüştürüldü
şehrin cazibesi. Bu dönüşüm sayesinde depresif olanı canlandırdığı ortaya çıktı.
sanayi üretiminin geri çekildiği şehir bölgesi. Şehir dumanı
yatırımcıları, işletmeleri, yeni sakinleri çevredeki alanlara çekmek.
Bölgeye tahmini ek yatırım girişi 4 milyar dolar olarak tahmin edildi, emlak vergisi tahsilatındaki yıllık gerçek artış 100 milyon dolar arttı ve bu da parkın yaratılma maliyetlerini zaten telafi etti. Daha fazla>
Good's Line, Sydney
Terk edilmiş bir alanı ve demiryolu hatlarını yaya yoluna dönüştürme projesi. Yol kasaba halkı, turistler, yakındaki üniversitelerin öğrencileri için bir çekim noktası haline geldi. Projenin uygulanması, bitişikteki arazinin altı sahibi, yetkililer ve kamu kuruluşları arasında ortaklıklar kurulduktan sonra mümkün hale geldi. Tesis, bir yıldan daha kısa bir süre önce hizmete girdi, ancak komşu bölgelerde iş gelişimini çoktan teşvik etti ve aynı zamanda çevresindeki konut talebini ve maliyetini önemli ölçüde etkiledi. Ayrıntılar 1 ve 2.
Takım 123 makale üzerinde çalıştı:
Marina Reingold - Proje Yöneticisi.
İş geliştirme alanında deneyim, ortak ağların geliştirilmesi, yeni iş alanlarının başlatılması.
Anna Kasatkina bir proje analisti.
Gayrimenkul danışmanlığında deneyim, iş değerlemesi.
Ulyana Pyankova, projenin sosyoloğudur.
Sosyolojik araştırma alanında deneyim, seçim kampanyaları yürütme.
Oleg Raspopov proje mimarıdır.
Mimari ve tasarımda deneyim. "Vatansever" park konseptinin geliştirilmesi yarışmasının küratörü, "Mimari Geleceğin Temelleri" okulunun küratörü
Görselleştirme:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, geliştirici yayınları.
